世間では、
「宅地＝個人の売主や古家付きの普通の土地（ポツンとある土地）」
「分譲地＝宅地とは違う土地（だけどよくわからない…）」
というふうに、全く異なるものだと思われているようです。
しかし、実は宅地と分譲地はほとんど同じ意味って知っていましたか？
今回は、意外と知らない分譲地と宅地の違いから、分譲地のメリット・デメリット、選び方のコツまでを、これまで150区画以上を分譲してきた湖東不動産が解説していきます。
目次
分譲地とは？普通の土地と何が違うの？
簡単に言うと、「分譲地」は、不動産会社や住宅メーカーが広い土地を仕入れてきれいに区画割りし、住宅を建てるための土地として1区画ずつ販売している土地のことを言います。
そして、「宅地」とは、建物の用に供せられる土地（もしくは既に建物が建っている土地）のことを広く指す言葉で、宅地という言葉の中に分譲地も含まれているようなイメージなんです。
（なので、分譲地のことを宅地と呼んでも間違いではないんですね）
さて、言葉の違いがわかったら、次に気になるのは「分譲地とそうでない宅地にはどんな違いがあるのか？」ですよね。
分譲地とそれ以外の宅地。
様々な違いがありますが、代表的な違いは以下のものが挙げられます。
- 現在基準のインフラが整備済み
- 確定測量されている
- 2年間の契約不適合責任がある
- 購入者世代の近い方が多く、コミュニティが生まれやすい
- 一定の防犯効果がある
それぞれ詳しく解説していきます。
分譲地のメリット
インフラが整備済み
分譲地は、不動産会社やハウスメーカーが「住宅を建てるための土地」として開発しています。
そのため、上下水道や電気、ガスなどのインフラが整備されているのが大きなメリットです。
また、分譲地のインフラはただ整備されているだけではなく、配管などが最新の安全基準に適合したものになっています。
例えば、古い土地の場合、設置されているインフラの老朽化が進んでいたり、一昔前の安全基準の材料が使われているなどのリスクが考えられます。
場合によっては、土地を買った後にインフラ工事をする必要があるかもしれません。
分譲地の場合は、そういったリスクがない、というのが大きなメリットです。
また、分譲地によっては、新しいゴミステーションや外灯が設置されていたり、開発道路が整備されていることもあります。
確定測量されている
確定測量というのは、土地の境界と土地の面積を正しく測定する方法のこと。（地球上のある1点を数値で管理している）
隣接するすべての土地所有者の立ち合いのもと、土地の境界点を確認・合意し、その結果を基に正確な面積を算出するのが特徴です。
では、この確定測量がされていると何が良いのでしょうか。
例えば、「隣の木の枝が自分の家に飛び出している」ようなとき。
確定測量をしていれば、どこからが自分の土地でどこからがお隣さんの土地かが明確なので、「そちらの木の枝が、境界線を越えてうちの庭まで入ってきています。落ち葉も困るので切ってもらえませんか？」と根拠に基づいて伝えることができ、大きな紛争に発展することなく解決できます。
また、自宅を建て替えるときや新たにフェンスなどを設置しようとするときも、確定測量をしていればお隣さんとトラブルになることなくスムーズに進めることができます。
ですが、確定測量されていないと、お隣さんに「そこはうちの敷地だ」と主張され、工事がストップするなんてことが起こってしまうんです。
「先代からの遺言で、犬走りから30cmのところが境界だと代々言われている」など。
他にも、「確定測量されていない土地を買って、あとから測量したら登記簿の面積と全然違っていた…」なんてことも起こりえます。
つまり、確定測量が完了しているだけで、あらゆるトラブルを未然に防ぐことができるんです。
ちなみに、確定測量をするには「土地家屋調査士」という国家資格が必要なので、自分で行うことはできません。
また、確定測量は費用も高額で、土地の大きさにもよりますが一般的に35～80万円ほどかかります。
さらに、完了するまでの期間はおおむね5～10カ月程、隣接者との調整がうまくいかなければそれ以上…と、想像以上に手間もお金もかかる作業なんです。
隣接者が先に書いた、先代からの遺言を主張したり、物の道理の判らない隣人だと、永久に確定できない土地も実際にあります。
この確定測量がすでに実施されているのは、分譲地の大きなメリットと言えるでしょう。
２年間の契約不適合責任がある
分譲地は、宅建業者が販売している土地のため、「引渡しから2年間の契約不適合責任」が保証されます。
契約不適合責任とは、引き渡された分譲地が契約の内容と違う場合に、売主が負う責任のこと。
例えば、工事を始めようと地面を掘削したところ古家の基礎が出てきた、とか、インフラ配管が破損していたといった場合です。
分譲地では、こうした契約不適合があった場合、引渡しから2年間は売主の宅建業者が責任を負ってくれます。
しかし、一般の方が売主の場合、契約不適合責任が短期間だったり免責されることがほとんどです。
そのため、分譲地ではない土地を買う場合は、もしもの時の責任を買主が負う必要があるんです。
コミュニティが生まれやすい
分譲地では、同世代の夫婦や同じくらいの年齢の子供を持つ家庭が集まることが多いため、自然な形でコミュニティが生まれやすいというメリットがあります。
開発道路などの共有スペースで顔を合わせる機会が多かったり、お子さんなどの共通の話題が多いことなどから、比較的ご近所付き合いがしやすいと言えるでしょう。
また、分譲地によっては新たに自治会が発足されることもあるため、そういった点からもコミュニティが育まれやすいですね。
一定の防犯効果がある
分譲地の形状にもよりますが、例えば分譲地内に開発道路がある場合、基本的にその道路は分譲地内の住民しか使わないものなので、不審な人や車がいたらすぐにわかる、という防犯上のメリットもあります。
また、先に解説した通り、コミュニティが育まれやすいため、不審者や見知らぬ人が目立ちやすいです。
業者によって分譲地の質は違うのか？
ひとくくりにこの業者の分譲地はこうした特徴がある、といった違いはほぼありませんが、業者によって明確に違う点があります。
それが、「建築条件の有無」です。
建築条件付きの分譲地では、「指定された施工会社」で、「一定期間内（通常3カ月）」に家を建てることが条件となっています。
そのため、建築条件付き土地では自由にハウスメーカーや工務店を選べないんです。
大手ハウスメーカーや工務店が手掛ける分譲地では、建築条件が付いていることが多く、逆に建築業を行っていない中小不動産会社が手掛ける分譲地では建築条件がないことがほとんどです。
滋賀県では、近江八幡市より南側だと、ほとんどが建築条件付宅地です。
もしも、希望の工務店やハウスメーカーがある場合は、分譲地を選ぶ際「建築条件の有無」はしっかり確認してくださいね。
ちなみに、湖東不動産が手掛ける分譲地は、全て「建築条件なし」が特徴となっています。
分譲地の区画の選び方
分譲地内には複数の区画があるため、「どの区画にするか？」は非常に悩むポイントです。
何を求めるかは人によって違うため、絶対的な正解の区画というのは存在しませんが、区画ごとの特徴をご紹介します。
道路による違い
東側道路
比較的日当たりが良い区画で、特に午前中に日が差し込みやすいです。（太陽は東から昇ってくるため）
朝食をとる空間が明るいと、日中元気が出ます。
朝日を浴びるのは健康にもよいですね。
西側道路
午後に日差しを取り込めるのが大きな特徴です。
そのため、冬場でも比較的暖かく過ごせるでしょう。しかし、夏場は気温が上がりやすい点に注意が必要です。
南側道路
最も日当たりがよく、比較的人気の高い区画です。
その分、価格が高いことがデメリットと言えるでしょう。
ただし、玄関を道路に面した向きに配置し、リビングを玄関から奥に配置する間取りの場合、リビングは北向きとなるため、南向きだからと言って必ずしもリビングが明るく暖かくなるわけではありません。
北側道路
比較的日当たりが悪くなりやすい代わりに、価格が抑えられていることが多い区画。
北側に道路があることによって南側に建物がない場合、リビングの日当たりがよく明るい空間が広がります。
位置による違い
角地
角に面している区画は「角地」と呼ばれ、遮るものが少ないことから開放感がある・日当たりが良いという特徴があります。
また、隣接する土地が少ないため、騒音トラブルのリスクも低いです。
こうしたメリットがあるため、価格は高くなりがちです。
旗竿地
道路に面した細長い通路部分の奥に、家を建てるための敷地がある形状の土地を、その形が「竿についている旗」に似ていることから「旗竿地」と言います。
道路から離れているため、交通事故の危険が低く、またプライバシーも確保できるというメリットがあります。
ただし、奥まった区画になりやすいため、日当たりや風通しをしっかりと確認しましょう。
真ん中の土地
二方もしくは三方が他の区画と隣接した区画で、価格や日当たりなどが最も標準的な区画です。
突き当りの土地
道路の一番奥に位置し、比較的静かな区画。
道路の広さや土地の形状によっては、車の出し入れがしにくいこともあります。
周辺環境による違い
ゴミ置き場の近く
誰かがゴミを捨てる際や回収の時の音が気になったり、臭い・虫問題が発生する可能性もあります。
ただし、ほとんど毎日何かのごみを出すなど、近くて良いというメリットもあります。
ゴミ置き場の近くの区画を選ぶ場合は、現地でゴミ置き場がどのように使われているかなど確認しておくことが特に大切でしょう。
電柱の位置
電柱はペットにマーキングされたり、電線があることで鳥のフンが多かったりといったリスクがあります。
また、電柱の位置によっては建物のプランに影響する場合もあるため、電柱の位置にも注意しましょう。
現地の確認が何よりも大切
分譲地の区画の選び方を様々な角度からご紹介してきましたが、何よりも大切なのは「現地を確認すること」です。
区画図では魅力的に見えた区画も、現地に行くと他の方がいいかも…となることはよくあります。
もちろん逆もしかりです。
実際の日当たりや車どおりの多さ、分譲地に至るまでの道の通りやすさ、周辺の空気感など、現地確認しないとわからないことはたくさんあります。
土地の購入は、ほとんどの方が一生に一度となる大きな買い物です。
選ぶ際は、現地確認には必ず行くことをオススメします。
晴天の日だけでなく雨の日、昼だけでなく朝・夜など、時間をとって確認する方がいいでしょう。
ちなみに、湖東不動産はこれまで150区画以上の分譲地を手掛けてきました。
そんな弊社が手掛ける分譲地、ぜひチェックしてみてください！
湖東不動産の住宅分譲地
ご興味のある物件がございましたら、お気軽にお問合せください。
