【早見表付】不動産売却の仲介手数料の仕組みとは？計算方法・その他の費用を解説

不動産の売却で発生する「仲介手数料」は、法律で上限額が決まっています。

この記事では、仲介手数料の具体的な計算方法から価格別の早見表、さらに売主が自己負担すべき登記費用や印紙税などの諸費用まで分かりやすく解説します。

不動産の売却で「仲介手数料」がかかるケース・かかないケース

不動産を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」の2つの方法があり、
「仲介」では仲介手数料がかかりますが、「買取」では仲介手数料がかからないという違いがあります。

さらに詳しい「仲介」と「買取」の違いは以下の通りです。

• 仲介（ちゅうかい）

不動産会社が売主と買主の間に立ち、インターネット広告やチラシなどを使って一般の買主様を探す方法です。買主様が見つかって売買契約が成立した際に、不動産会社への成功報酬として「仲介手数料」がかかります。

• 買取（かいとり）

不動産会社が直接あなたの所有不動産を買い取る方法です。

不動産会社が「買主」本人になるため、仲介手数料はかかりません。

「手数料がかからないなら買取の方がいいのでは？」と思われるかもしれませんが、買取は不動産会社がリフォームや解体費用、再販などにかかるコストを見越して価格を設定するため、仲介よりも売却価格が安くなる（相場の7割〜8割程度になることが多い）という特徴があります。

反対に仲介は、「買い手が見つかるまでお金にならない」「売れるまで税金を払ったり、維持管理する必要がある」というデメリットもあります。

ついつい売主主導の高い価格設定をしてしまうと、いつまでも棚に残った商品のようになります。売れる値段は、不動産会社は判っています。

「仲介」「買取」どちらが良いとは一概には言えませんので、手元に残る金額やスピードに合わせて選ぶことが大切です。

※弊社の無料査定では、物件によってはそもそも買取が不可で、仲介からのスタートとなる場合もございます。市街化調整区域内の一戸建て等は、住める家のみ買取が可能です。

湖東不動産では、「仲介か買取どちらが良いのか？」というご相談も承っております！

仲介手数料の金額（法律上の上限額）

仲介手数料の金額は、一般的に以下のような金額となります。

売却金額	仲介手数料の上限額
800万円以下	33万円（税込）
800万円超	売却金額の3%＋6万円＋消費税

実際には法律上の上限額は、売却金額200万円以下・200万円超400万円以下・400万円超の3段階に分かれているのですが、800万円以下の物件には「低廉な空家等の売買等の媒介報酬の特例」が認められているため、上表のように800万円以下と800万円超で分かれているのが実態です。

この特例は2024年7月に改正されたものなのですが、それまでは低価格の空き家は手間がかかる割に報酬が少なかったため、積極的に取り扱われていませんでした。

つまり、空き家は増え続けていて、売りたい人も買いたい人も増えているのに、仲介する不動産会社が少なかったんです。

この課題を解決するために法改正が行われ、低価格の空き家でも不動産会社が受け取れる仲介手数料が多くなった、という経緯があります。

※この800万円以下の特例は、媒介契約前に不動産会社から売主様へ説明を行い、合意を得ていることが条件となります。

実際の媒介金額（上限額）の求め方
・200万円以下の部分　　　　 ：売却金額の5%＋消費税
・200万円超400万円以下の部分：売却金額の4%＋消費税
・400万円超の部分　　　　　 ：売却金額の6%＋消費税
※売却金額には消費税を含まない。

【価格別】仲介手数料の目安早見表

売却価格（税抜）に応じた、仲介手数料の上限額（税込・10%）の目安は以下のようになります。

売却金額	仲介手数料（税込）
800万円以下	33万円
900万円	36万3000円
1000万円	39万6000円
1500万円	56万1000円
2000万円	72万6000円
2500万円	89万1000円
3000万円	105万6000円
5000万円	171万6000円
1億円	336万6000円

法律の上限と実際の請求額について

ここまでご紹介した金額は、あくまで国が定めた「法律上の上限額」です。
つまり、「仲介手数料はこの金額でなければならない」と一律で決まっているわけではありません。

不動産はひとつひとつ状態や事情が全く違っています。

そのため、仲介手数料の金額については、必ず上限額を支払わなければいけないわけではなく、担当の不動産会社と相談して決定することができます。

ただし、多くの不動産会社では、この「法律上の上限額」をそのまま設定しているため、世間一般の相場＝上限額となっているのは事実です。

売主様の所有不動産は、預かる（仲介）だけでは売れていかず、何十回もの案内や説明が必要となります。
また、買主に対して、重要事項説明をすることも容易な作業ではありません。

こういった実際の仕事量が仲介手数料となっています。

仲介手数料以外に、売主が自己負担すべき「費用」一覧

仲介手数料や特別な広告費は不動産会社へ支払うものですが、それとは別に「売主様が必ず（または状況に応じて）自己負担しなければならない実費や税金」がいくつかあります。

代表的なものは以下の4つです。

①登記費用（売渡しや抵当権抹消など）

住宅ローンの借入が残っている物件を売却する場合、売買代金でローンを完済し、物件についている「抵当権（金融機関の担保）」を外す手続き（抵当権抹消登記）が必要です。

この際、司法書士に依頼するための報酬および登録免許税がかかります。

費用の目安は、2〜3万円程度です。

②印紙税（売買契約書の貼付用）

買主様と取り交わす「不動産売買契約書」などに貼り付ける収入印紙代で、契約書に収入印紙を貼って消印することで納税します。

書類に記載される価格に応じて、印紙税額が決まっています。
（売却価格によりますが、約1～2万円が多いです）

ちなみに、WEB上でやりとりする電子契約は、紙の文書ではないため印紙税はかかりません。

③測量費・解体費など（必要な場合）

測量費

土地の境界がはっきりしていない物件の場合、確定測量を行わなければならないことがあります。
確定測量とは、土地の境界と土地の面積を正しく測定する方法のこと。

確定測量が行われていないということはお隣さんの土地との境界が定まっていないということなので、自宅を建て替えるときや新たにフェンスなどを設置しようとするとき、お隣さんの家から植物や物が越境しているときなどに、トラブルになる可能性があります。

こうしたリスクがあるため、現在は確定測量されていない土地を積極的に買う人は少なくなっているんです。

つまり、確定測量をしないと売れにくいということ。

確定測量をするかしないかは、最終的には所有者様次第ですが、弊社では確定測量の実施をお勧めしています。

かかる費用は、土地の大きさにもよりますが、一般的に35～80万円ほど。

完了する期間はおおむね3～7カ月ほど。
隣接者との調整がうまくいかなければ、それ以上かかることもあります。

解体費

古家付きの土地として売るのではなく、更地にして引き渡す場合、建物の解体工事費用がかかります。

建物の大きさや構造にもよりますが、費用は150～700万円ほどです。

住宅ローン完済手数料

金融機関によっては、全額繰り上げ返済を行う場合に手数料がかかることがあります。

金融機関や手続き方法、金利タイプなどによって異なりますが、おおむね3～5万円ほどです。

④譲渡所得税・住民税（確定申告が必要なケース）

不動産を売却して「利益（譲渡所得）」が出た場合、その利益に対して所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた「譲渡所得税」がかかります。

売却したらすぐに税金を払うわけではなく、売却した翌年の2月〜3月に確定申告を行うことで税額が確定します。

譲渡所得税の計算は次のように行います。

譲渡所得 ＝ 収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用） – 特別控除額

この計算式で求めた譲渡所得に、以下の税率をかけます。

	所得税	住民税
長期譲渡所得（所有期間5年超）	15％	5％
短期譲渡所得（所有期間5年以下	30％	9％

※確定申告時は、通常の所得税だけでなく、所得税額の2.1%（令和9年分からは防衛特別所得税もプラス）を復興特別所得税として上乗せして一緒に払います。

なお、マイホームの売却では、条件を満たせば税金を安くできる特例が使えます。

〈特例の一例〉
・3000万円特別控除
・軽減税率の特例
・買い換え特例
・相続空き家の3000万円特別控除　など

仲介手数料以外の報酬請求は法律で禁止されている

最後に、不動産会社へ仲介を依頼する際の注意点をお伝えします。

「物件のチラシをたくさん撒いたから」「遠くまで調査に行ったから」という理由で、宅建業者が仲介手数料とは別に「広告宣伝費」や「現地調査費」などの名目でお金を請求することは、原則として法律で禁止（違法）されています。

通常の販売活動や物件調査にかかるコストは、すべて仲介手数料の中に含まれているためです。
（※例外として、売主様から「どうしても全国誌に広告を出してほしい」と特別に依頼された場合などは、実費を請求できるケースもありますが、事前の合意が必須です）

残念ながら、いまだに悪質な不動産会社というのは存在しています。

不当な報酬を支払ってしまわないために、事前の合意なしで仲介手数料以外の報酬や費用を請求された場合は、支払う必要はないと覚えておいてください。

ちなみに、湖東不動産なら相談・査定まで完全無料です。

「不動産を売ろうと思うと、いろいろ費用がかかるのでは…」と心配される方もいらっしゃいますが、湖東不動産では、ご相談から現地調査・査定まで完全無料で行っております。

お客様が実際に物件を手放す日まで、費用は一切かかりませんのでご安心ください。

まずは、お気軽にご相談をお待ちしております！

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